موافق و مخالف خاموشی در بازار مسکن

موافق و مخالف خاموشی در بازار مسکن

بر اعتقاد سیاست گذاران بازار مسکن اعلام قیمت در سامانه های مجازی خرید و فروش مسکن موجب التهاب قیمت در این بازار می شود ، اما فعالان بازار مسکن بر خلاف سیاست گذاران معتقدند این اقدام باعث ایجاد شفافیت در بازار مسکن شده است . 

فعالان بازار مسکن درباره ادعا خود صحبت های متعددی کرده اند که بخشی از آن ها را عنوان می کنیم .

آیا وزیر هم حاضر است مستندات خود را درباره این اظهار نظر بیان کند؟

محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی بر این اعتقاد است که اعلام قیمت در سامانه های مجازی بازار مسکن موجب ایجاد التهاب قیمتی در این بازار شده است .

اسلامی می گوید که در سامانه های فروش بازار مسکن و سایت ها آگهی توسط آژانس ها قرار داده می شود و مالک ملک ها کاملا نامشخص است و اعلام قیمت ها هیچ پایه و اساسی ندارد و به همین دلیل است که در بازار مسکن تورم ایجاد می شود و رقابت نامطلوبی در بازار شکل می گیرد و باعث ایجاد التهاب مجدد در بازار می شود .

اسلامی همچنان عنوان کرده است که بازار مسکن در حال حاضر دارای وضعیت با ثباتی است و همه چیز در این بازار به سمت واقع بینی در حال حرکت است ، ولی سایت ها دارند به وضعیت ناگوار گذشته این بازار دامن می زنند و باعث می شوند آشوبی ایجاد شود. 

وزیر راه و شهرسازی بیان کرده که  باید صلاحیت نظام مدیریت آژانس ها و عناصری که آن ها به کار می گیرند و مبانی مورد استفاده آن ها برای معاملات باید اصلاح و دگرگون شود و دچار رویه متفاوتی گردد . در حال حاضر به شکل کاملا بی رویه ای تعداد بالایی آژانس مسکن وجود دارد که عناصر بدون صلاحیت و دانشی در آن ها فعالیت دارند .(ملک ، مالک ، شرایطی که باید بر ساختمان رعایت شود همه باید کنترل گردد) و معاملات مردم در جوانب مطمئن صورت گیرد . و مادام اینکه این موارد رعایت نشود ، سایت فقط دارند التهاب آفرینی می کنند . 

آقای اسلامی مخالفت خود را پیش تر هم اعلام کرده بودند و از طریق دادستانی پیگیری های لازم را انجام داده بودند و مجددا با دادستان کشور هم مکاتبه خواهند کرد تا مطالبات خود را مجددا ادامه بدهند .

کارشناسان بازار مسکن آقای اسلامی را معدود وزیر فعال می دانند و عنوان کردند معدود طرح وسیعی که در مجلس در حال اقدام است طرح مسکن ملی می باشد که با ظرفیت یک میلیون واحد تعریف شده است و در شرایطی که بانک ها منابعی برای پرداخت تسهیلات ندارند و مشکلاتی وجود دارد این طرح هرچند با سرعت کم و حتی اشکالاتی که بر آن وارد است در حال اجرا شدن می باشد .

دولت زمین می دهد ، بانک ها مکلف شدند که تسهیلات عرضه کنند و ثبت نامی هم هست. این طرح به نوبه خود ایرادات و اشکالاتی دارد که مهمترین آن ها این است که آورده افراد خیلی کمتر از آن است که پروژه دارد پیش می برد و خود این امر می تواند آینده این طرح را با خطراتی مواجه کند ، مانند اتفاقات مسکن مهر که پروژه ها متوقف شد و هزینه ها بالا رفت . 

کارشناسان بازار مسکن عنوان می کنند که به نظر می رسد در دولت یک سو برداشتی نیبت به بازاری که در حال شفاف سازی بازار مسکن می باشد وجود دارد و این سو برداشت این است که اگر قیمت ها اعلام بشود بازار ملتهب می شود.

در دوره جهش کسانی که این موضوع را مطرح می کنند ممکن بود که بگویند هر چه اجازه بدهیم قیمت بالاتری افراد در سایت ها ببینند نگران می شوند و یا قیمت ها از روی هم کپی برداری می کنند و ممکن است یک قیمت ملاک بشود و افراد دیگر قیمت های بالاتری بدهند .

کارشناسان اصرار دارند که در حال حاضر هیچ توجیهی وجود ندارند و تمایل خود را برای مذاکره و صحبت با وزیر راه و شهرسازی اعلام نموده اند و گفته اند که برای ما قابل هضم نیست و سوال دارند از وزارت راه و شهرسازی که چه ادله ای دارند که می گویند در این دوره که فاز پسا جهش است و قیمت ها رو به کاهش است و طی دوماه ریزش داشته است و سطح قیمت ها پایین آمده است ، اگر روند کاهشی قیمت اعلام نشود آیا به ضرر بازار مسکن می شود؟؟؟ به نفع خریدار مسکن است ؟؟؟ یا اینکه بطور کاملا برعکس قیمت ها در ویترین بازار مسکن به نمایش گذاشته می شود ؟

به طور مثال عده ای که در دوماه گذشته تقاضای خرید مسکن در محدوده تهرانپارس را داشته اند و قیمت آپارتمان متری 15 میلیون تومان بوده است و در حال حاضر در سامانه های اینترنتی قیمت فروش را 10 میلیون تومان میبینند ؛ آیا این مقایسه به نفع بازار مسکن ، به نفع دولت ، به نفع خریدار ، به نفع اقتصاد مسکن است یا اینکه جلوی اعلام قیمت های کاهش یافته گرفته شود با این منطق که این کار به نفع بازار مسکن است ؟؟؟

به نظر می رسد که همه شواهد و اصول منطقی بیان می کند  آنچه که می تواند رقابت برای کاهش قیمت مسکن بین فروشنده ها ، بین واسطه های بازار و بین مشاورین املاک ایجاد کند ، شفافیت کامل است . هر چند که فعالان اعتقاد دارند این شفافیت در زمان جهش هم به نفع بازار مسکن بوده است .

کسانی که تمایل دارند مسکن خریداری کنند ، اگر در یک صفحه اینترنتی 50 عدد فایل فروش برای محل مورد نظر خود  مشاهده کنند ، قطعا روی فایلی دست می گذارند که قیمت کمتری نسبت به بقیه دارد و حالا اگر چراغ ها را برای خریدار خاموش کنیم این افراد قابلیت مشاهده فایل های فروش منطقه خود را ندارند و مجبور می شوند به شکل سنتی به بازار مراجعه کنند و به مشاهده قیمت مسکن بپردازند . در مسیر سنتی نهایتا 4 فایل برای افراد به نمایش گذاشته می شود و ممکن است حتی قیمت همه فایل ها به او اعلام نشود . ولی زمانی که افراد بدون فیلتر و بدون واسطه فایل ها را میبینند ، می توانند قضاوت کنند و قیمت کمتر را انتخاب کنند .

سو برداشت موجود در این پروسه ناشی از تحلیلی است که به مقامات دولتی اعلام و یا القاء کردند.

کارشناسان بازار مسکن  اعتقاد دارند همه موضوعات کاملا مشخص است و در اوایل دولت آقای روحانی قانون و ضابطه ای تسویب شد برای اعلام همه آمارها ، اطلاعات و داده های اقتصادی و منطق این موضوع این است که وقتی همه چیز اعلام شود شفافیت ایجاد می کند و رقابت برمی انگیزد . 

اگر اعلام قیمت ها در سامانه ها متوقف شود هیچ چراغ راهنمایی در بازار مسکن وجود نخواهد داشت و گروهی که سفته بازی می کنند و ضامن حیات و وجودشان ،التهاب و حباب سازی بازار مسکن است ، نفع می برند نه خریدار مصرفی .

در دوران کرونا تمام دنیا فعالیت های خود را به سمت دورکاری برده اند مانند خرید آنلاین ، فروش آنلاین ، معاملات آنلاین . و بازار های اینترنتی کمک می کند به حفظ فاصله اجتماعی و جلوگیری از ابتلا به ویروس کرونا .

طی سال های گذشته سامانه های مجازی به عنوان واسطه ای جدید و مدرن در بازار معاملات مسکن آغاز به کار کردند .

فعالان بازار مسکن می گویند که هدف اصلی این سامانه ها که سامانه های مبتنی بر جستجو هستند تسهیلگری بازار می باشد . اینکه به خریداران این امکان را بدهد که در زمان اندک بتوانند بازار را در سطح وسیع تری بررسی کنند و با اطلاعات کامل و مکفی ملک مورد نظر خود را خریداری کنند و اگر چنین سامانه های اینقدر اثرگذار نبود ، قطعا این تعداد استقبال را نداشت . در حال حاضر سامانه هایی وجود دارد که بیش از نیمی از جمعیت در آن عضو هستند و این خود نشانگر اقبال عمومی به این سامانه ها بوده است .

آیا می توان گفت ارتباطی بین این سامانه ها و تغییرات قیمت در بازار مسکن وجود دارد ؟

به گفته فعالان مسکن این سامانه ها واسط هستند و صرفا وظیفه تسهیل گری دارند و نه چیزی بیشتر و کمتر و به همین خاطر نمی توانند تاثیری در روند قیمت مسکن داشته باشند و صرفا کار آن ها شفاف سازی اتفاقاتی است که در کف بازار رخ می دهد و خریداران صرفا برای خرید مسکن به جای اینکه به محله ای و مشاور املاک آن محل رجوع کنند می توانند چندین محله را از طریق این سامانه ها رصد کنند و چیز بیشتری نیست و نمی توان سامانه ها را عامل تاثیر گذار روی قیمت ها دانست .

اما سیاست گذاران بازار مسکن مخالف صد درصدی این سامانه ها هستند و معتقدند این سامانه ها در سال های اخیر به ویژه در سال هایی که قیمت بازار مسکن با جهش مواجه بوده است  باعث ایجاد التهاب در بازار مسکن شده اند .

فعالان معتقدند که باید دید مخاطبین این سامانه ها چه کسانی هستند و می گویند که اگر مخاطبین را آدم های عادی و مشاوران املاک عادی ببینیم ، آن ها هان فعالیتی که در کف بازار انجام می دهند به بستر اینترنت آورده اند و تسهیل سازی کرده اند و مزیت آن ها نبودن ملاقات های حضوری است و در دوره کنونی باعث جلوگیری از شیوع کرونا می شود .

 ولی اگر مخاطبین این سامانه ها را گروه های حرفه ای املاک ببینیم ، اگر این سامانه ها نبود قطعا آن ها بدون شفافیت های بازار راحت تر فعالیت می کردند و کسب منفعت می نمودند و به جای اینکه با بقیه گروه ها رقابت کنند، بازار انحصاری برای خود می داشتند .

چنین سامانه ای باعث می شود تا جلوگیری شود از سو استفاده افرادی خاص و هرچه ذی نفعان این بازار بیشتر باشد قیمت ها به روند متعادل تری خواهند رسید .

و به همین دلیل است که فعالان بازار مسکن معتقدند که سامانه ها به روند مناسب قیمت ها کمک می کنند و مانع از تشکیل گروه افراد خاص در این بازار می شوند و با ایجاد رقابت در بازار روند ساخت گروه ها را کاهش می دهند و اگر سامانه ها نباشند این گروه افراد فعالیت خود را می کنند و حتی دیگر قابل ردیابی هم نخواهند بود . و با این سامانه ها می توان شناخت و پیدا کرد که در فلان منطقه و فلان محله همچین گروه هایی التهاب به وجود آورده اند و در نبود این سامانه ها کسی متوجه وجود آن ها نمی شود .

اگر به دوره ای از بازار مسکن برگردیم که این سامانه ها وجود نداشتند و فعالیت نمی کردند ،آیا می تواند ضرری به بازار مسکن برساند یا خیر ؟

نبود سامانه ها در شرایط فعلی ضرر بیشتری دارد و ما در شرایط هستیم که نوسانات قیمت ها در کالاهای مختلف و بازارهای موازی شاهد هستیم . در چنین حالتی اگر بخواهیم گروه های سودجو را درنظر بگیریم ، آن ها بدون وجود شفافیت می توانند هر قیمتی را روی هر ملکی در هر منطقه ای بگذارند و راحت تر می توانند تبانی کنند و برای خریدار توهمی ایجاد کنند که قیمت چندبرابر شده است . در صورتی که چنین چیزی نیست و اگر بخواهیم این شفافیت را از بازار بگیریم و اجازه فعالیت همه را در بازار ندهیم و فقط فعالیت محدود به تعداد خاصی شود روند توهمی و روند قیمت گذاری اشتباهی ایجاد می شود و باعث التهاب اساسی در بازار مسکن می شود و آن جا باید سیاست گذار وارد شود و قوانین خاص برای مشاورین املاک و افرادی که دربازار فعال هستند داشته باشد .